99元帶5天娃、免費輔導(dǎo)作業(yè)，物業(yè)現(xiàn)在卷成這樣了？

　　中新經(jīng)緯8月24日電(羅琨 薛宇飛 實習(xí)生 張倍嘉)“每月3元一平方米的物業(yè)費，物業(yè)定期給業(yè)主們洗風(fēng)扇、做美甲、開展親子活動，還會在大門口派發(fā)早餐。”應(yīng)妮(化名)告訴中新經(jīng)緯，除了這些，她所在小區(qū)的物業(yè)公司前段時間還增加了停車場陪伴服務(wù)，針對下夜班膽子小的女生，保安會到停車場接業(yè)主回家。

　　過去，不少人對物業(yè)公司的印象就是“催收物業(yè)費”“維持小區(qū)綠化”，而隨著房地產(chǎn)進入存量市場，物業(yè)已悄然“卷”起來了，服務(wù)邊界不斷擴展。

　　社交平臺上，還有網(wǎng)友稱自己所在小區(qū)是“神仙物業(yè)”，節(jié)假日舉辦各類活動是“基本操作”，給業(yè)主帶娃遛狗是增值服務(wù)，甚至有網(wǎng)友稱，“只有業(yè)主想不到的，沒有物業(yè)做不到的”。

　　99元給業(yè)主帶5天娃

　　今年暑假，家住廣東的攀攀(化名)有點犯愁，兩個孩子放暑假沒人管，正當(dāng)她準備將孩子送回老家時，她所在小區(qū)的物業(yè)人員告訴她，物業(yè)對接了一些培訓(xùn)機構(gòu)，收費比市場價略低，物業(yè)早上和下午還可以幫忙接送孩子。

　　事實上，近年來不少物業(yè)公司都推出了類似服務(wù)。萬科物業(yè)公眾號“鄰居”近期發(fā)文顯示，每年暑假，萬科物業(yè)為6-12歲的少兒設(shè)計并開展為期5至6天的夏令營活動，夏令營活動貫穿整個暑期，收費為每人99元，最終價格以居住小區(qū)的物業(yè)報價為準。

　　在暑期，不少物業(yè)公司都圍繞孩子開展活動。蘇蘇(化名)是廣東省東莞市塘廈鎮(zhèn)碧桂園天麓山花園小區(qū)物業(yè)公司的工作人員，她向中新經(jīng)緯介紹，2019年，在當(dāng)?shù)卣�府和圖書館的支持下，小區(qū)內(nèi)開設(shè)了塘廈鎮(zhèn)首個純免費公益社區(qū)圖書館。蘇蘇稱，平時小區(qū)內(nèi)喜歡閱讀的業(yè)主會來這里看書，碧桂園物業(yè)(即碧桂園服務(wù))負責(zé)圖書館的日常運營、管理。

　　今年暑假，有業(yè)主反映，家里的小孩沒人看管、作業(yè)沒人輔導(dǎo)。這種契機下，碧桂園服務(wù)嘗試在小區(qū)內(nèi)招募大學(xué)生和中學(xué)生做志愿者，發(fā)起免費輔導(dǎo)作業(yè)的活動。有物業(yè)的背書加上志愿者也是小區(qū)住戶，業(yè)主們更愿意將孩子送過來學(xué)習(xí)。

　　“一位家長跟我們反饋，前期她家的孩子都沒有按時完成作業(yè)，來到圖書館有人監(jiān)督和輔導(dǎo)后，暑期作業(yè)現(xiàn)在基本做完了�！碧K蘇稱。在平時，碧桂園服務(wù)還會在圖書館內(nèi)定期舉辦親子閱讀活動，該活動較受家長和小朋友的歡迎，由于場地有限，經(jīng)常是座無虛席。

　　有些物業(yè)公司雖沒有提供類似托管、輔導(dǎo)服務(wù)，但也會針對業(yè)主孩子推出各類活動。在天津某小區(qū)居住的薔薔(化名)告訴中新經(jīng)緯，她所在的小區(qū)會結(jié)合各類節(jié)日推出一些活動，如端午節(jié)有繪制手作、編織趣味五彩繩、制作手工粽子等，奧運會期間推出趣味網(wǎng)球等活動，都是免費的。

　　“江蘇打摜蛋、成都曬被子”

　　蘇蘇在碧桂園服務(wù)已經(jīng)工作了13年，這些年的感受是，他們做的活動越來越多，但對于單一的客群屬性來說，未來能不斷創(chuàng)新的空間卻越來越小。

　　目前，碧桂園服務(wù)每月在天麓山花園小區(qū)開展4場左右的活動，從為業(yè)主提供免費的洗風(fēng)扇、洗地毯、磨菜刀、理發(fā)等便民服務(wù)，到聯(lián)合相關(guān)部門開展反詐宣傳、給老年人體檢、組織技能培訓(xùn)、開設(shè)跳蚤市場、組織親子閱讀等。

　　蘇蘇稱，每逢節(jié)假日必有活動，比如婦女節(jié)送鮮花、元宵節(jié)猜燈謎和送元宵、元旦組織文藝晚會等。她說：“有時候我們也發(fā)愁做哪些創(chuàng)新類活動。我們會跟周邊小區(qū)的物業(yè)公司相互溝通、學(xué)習(xí)。有一年，旁邊小區(qū)的物業(yè)公司在婦女節(jié)送業(yè)主西蘭花，我們也覺得很有意思�！�

　　物業(yè)在元宵節(jié)派發(fā)湯圓。 受訪者提供

　　重慶金科物業(yè)的一名工作人員告訴中新經(jīng)緯，除了逢年過節(jié)、季節(jié)變換等節(jié)點物業(yè)要辦大型活動外，平時也要辦各類“愛民活動”�！斑@幾年越來越‘卷’了，有些小區(qū)還要搞社群�！鄙鲜龉ぷ魅藛T說，所謂“社群”，就是主題社團集群，大部分由業(yè)主自發(fā)形成，物業(yè)提供支持。比如，有些業(yè)主喜歡打羽毛球，就會組建一個羽毛球社團群，物業(yè)可能會定期組織一些活動。

　　龍湖集團旗下的龍湖智創(chuàng)生活則形成系列IP活動，比如在春夏季舉辦的“瓏運會”，包含飛盤、各種球類、跑步等競技活動。在今年的“瓏運會”，線上、線下參與人數(shù)達54萬人。

　　同時，龍湖智創(chuàng)生活也結(jié)合區(qū)域特點進行創(chuàng)新。龍湖智創(chuàng)生活滬蘇大區(qū)社區(qū)活動負責(zé)人對中新經(jīng)緯稱，近兩年，江蘇比較流行打摜蛋，他們在連續(xù)舉辦十年的“龍民節(jié)”中加入了摜蛋比賽。另外，他們在小區(qū)內(nèi)組織百家宴活動，每家做一道菜，通過這種共同分享來拉近鄰里關(guān)系。

　　龍湖智創(chuàng)生活成都大區(qū)的社區(qū)活動負責(zé)人介紹，由于西南地區(qū)比較潮濕，在每年夏秋季節(jié)天氣好的時候，會幫助社區(qū)居民集中晾曬被子，這一活動已連續(xù)開展了十三年。今年夏天，小區(qū)里的管家、秩序隊員們上門收取被褥，最多的一戶，一次性就收取了20床需要晾曬的被子。

　　第一太平戴維斯廣州物業(yè)及資產(chǎn)管理部負責(zé)人陸文堅介紹，目前物業(yè)管理行業(yè)正處在快速變革期，租戶和業(yè)主對物業(yè)管理的期望在不斷升級�；�于傳統(tǒng)的基本服務(wù)，他們往往會尋求更加個性化、多元化的物業(yè)服務(wù)體驗。這一趨勢促使物業(yè)管理從業(yè)者不斷探索和創(chuàng)新，也給物業(yè)管理帶來了很多新的需求點。

　　例如，對于住宅項目，陸文堅稱，除了傳統(tǒng)的安保服務(wù)，他們會定期開展?jié)M意度及需求調(diào)查，挖掘業(yè)主在生活、消費、娛樂、教育托管等方面的需求，通過引入智能化管理系統(tǒng)，整合集團資源，并與社會機構(gòu)及供應(yīng)商合作，多維度滿足業(yè)主需求。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，物業(yè)的“卷”，體現(xiàn)了物業(yè)企業(yè)不斷為業(yè)主提供更多的增值服務(wù)，這些服務(wù)不管是否收費，都拉近了與業(yè)主的距離。采訪中，多位物業(yè)公司的人士表示，盡管舉辦相關(guān)活動會增加公司成本，但提供了與客戶線下見面的機會，在客戶好感度、滿意度提升的同時，也有利于物業(yè)費的續(xù)繳。

　　物業(yè)生意還能怎么做？

　　服務(wù)不斷“內(nèi)卷”，物業(yè)公司能賺錢嗎？

　　近年來，物業(yè)公司掀起了一股上市潮，物業(yè)公司的利潤水平可以從上市物企的財報中窺見一斑。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，2023年，A股和港股共有9家物業(yè)公司營收超過百億，分別為碧桂園服務(wù)、萬物云、綠城服務(wù)、招商積余、雅生活服務(wù)、保利物業(yè)、華潤萬象生活、中海物業(yè)、恒大物業(yè)，其中碧桂園服務(wù)以426億元領(lǐng)先，萬物云332億元位居第二。

　　從上述物企2023年的毛利率看，華潤萬象生活的毛利率超過30%，其他8家均在10%至25%之間；從凈利率看，有6家物業(yè)公司僅為個位數(shù)。

　　從已經(jīng)公布2024年上半年業(yè)績的物業(yè)公司看，基本呈現(xiàn)營收增長、利潤率承壓的局面。今年上半年，碧桂園服務(wù)實現(xiàn)營收210.46億元，同比增長1.5%，毛利率為21.2%，同比下降3.7個百分點；萬物云實現(xiàn)營收175.6億元，同比增長9.6%，毛利率為13.6%，同比下降1.5個百分點；保利物業(yè)實現(xiàn)營收78.71億元，同比增長10.2%，毛利率為20.46%，同比小幅下降0.71個百分點。

　　蘇蘇稱，她工作的小區(qū)已經(jīng)12年沒有漲過物業(yè)費了，在開展相關(guān)活動時，他們會控制人員和資金投入。日常的便民活動，基本都由公司員工完成，大型活動則會去拉一些外部的資源支持。

　　龍湖智創(chuàng)生活上述人士也稱，無論是社區(qū)活動還是各類主動專屬服務(wù)，公司每年會拿出幾千萬元資金用于支持。與此同時，也會拓展外部的商家資源，比如，給業(yè)主磨刀時，請知名刀具品牌共同參與；開展“瓏運會”活動時，也邀請了知名品牌進行了合作。

　　中信證券報告指出，總體而言，2024年物業(yè)服務(wù)合同外拓難度可能提升，企業(yè)普遍面臨非居業(yè)主外包預(yù)算下降、新房交付放緩、存量房品質(zhì)物業(yè)服務(wù)需求下降的挑戰(zhàn)，頭部物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能通過主動控制外拓規(guī)模的方式來確保外拓合約利潤率及現(xiàn)金流質(zhì)量。

　　在住宅類物業(yè)中，物業(yè)公司也通過提供各類增值服務(wù)實現(xiàn)多元化經(jīng)營，比如提供租賃、買賣、裝修、家政、社區(qū)零售等服務(wù)。今年上半年，碧桂園服務(wù)來自社區(qū)增值服務(wù)的收入約為19.98億元，在總收入的占比小幅上升至9.5%，盡管這部分的毛利率有所下降，但仍有約39.0%；保利物業(yè)來自社區(qū)增值服務(wù)的收入約為12.50億元，雖然較2023年上半年小幅下降約1.8%，但毛利率反而小幅提升至38.85%。

　　陸文堅也能明顯感覺到“內(nèi)卷”的傾向，他說：“每年續(xù)約時，我們的管理費收入似乎都在下行通道�！钡�陸文堅認為，公開透明的收費是價值的體現(xiàn)，更是提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)體驗的基石，通過提供更高效、更有力的服務(wù)，為消費者帶來實實在在的好處。物業(yè)管理費定價未來或回歸市場化，針對不同性質(zhì)的住宅進行區(qū)分定價，“豪宅有豪宅的管理，有你想象不到的服務(wù)，大眾化社區(qū)也有個別的、自定義的服務(wù)”。

　　(更多報道線索，請聯(lián)系本文作者羅琨：luokun@chinanews.com.cn)(中新經(jīng)緯APP)

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